什么是房地产融资
房地产融资的渠道:
1. 银行贷款
年利率理论上为8%到10%,详细的请参考基准利率,加上各种乱七八糟的成本,什么以贷转存,中介费,顾问费等,贷款的总成本约为年10%到15%。
2. 信托公司
利率加财务顾问费再加各种乱七八糟的费用,总融资成本一般在年利率13%-23%之间。
3. 券商资管
与信托渠道十分相似,甚至很多从业人员都是从信托挖来的,但监管方式和监管部门都不同。成本结构也和信托差不多,约为年利率15%-25%之间。资管计划算是券商们的信托了,产品结构书有时都可以抄,但是要记得只有银行和信托可以放贷。
4. 私募基金
项目融资总成本约为年利率22%以上,资金量可大可小,几千万到几十亿都有。
5. P2P借贷
总财务成本在25%上下,不过风险很高,集体跑路型。
6. 高利贷
房地产融资是除金融行业外,融资当中融资总金额最大的,也是融资产品最多,创新速率最快的。房地产具备金融属性,是除了金融行业以外另一个借钱生钱的行业,因此对于房地产的融资风控也是非常严格的。在这种情况下,房地产融资因风控的需要,形成两种类型:①以公司为中心的融资。②以项目为中心的融资。除了这两种以外,股权投融资也是很正常投资房地产的方式,但股权没有保收益一说,更属于投资类,所以我就不详细说明了。
房地产融资岗位前景和要求:
①地产融资最好懂投资。地产投资也最好懂融资。当然,如果可以,投资与融资岗位都可以做做,那今后地产投融资的能力集成就不成大问题了。
②建议做地产融资或者投资的同仁,不必急着去金融机构。先在房地产实业扎扎实实学几年再去金融机构,今后有的是赚钱的机会。而且更有核心竞争力,不会遇到瓶颈。正规大型金融机构以后发展资管部门都必须配置懂投融资的地产人,而不是以前那样粗旷式的土地抵押到手、假股真债到期退出就万事大吉,更多的要输出品牌、管理、人员与经验。
③在开发商投资岗位做的好不仅能去地产PE,还能在开发商混到副总级别。因此,在开发商,投资岗位比融资岗更加吃香,出路也更广。
④在地产基金,投融资一体化,放在一个部门甚至相同的几个人做是未来趋势。地产投融资本质是沟通实业(地产)与非实业(金融、法律、财会)的桥梁,其地位本就至关重要,募投管退能全懂最佳。
当然,房地产融资也是有很高风险的,融资并没有那么容易:
鉴于次级证券在美国的失败,一直采取稳健政策的中国政府并不敢放任房地产融资。于是政府开始限制房地产信托发行、限制房地产银行信贷、禁止房地产企业发行私募债等等。要知道客观上主体经济的薄弱在关键时候根本难以抵抗房市的崩溃。更何况
①房地产作为受地域限制的商品,供求不像一般商品。
②投资者并不像想象中的道德和理性,房地产融资的风险连美国人都低估过,目前他们还处于那场风暴的余波中。因此中国的保险行业水平更难以估算房地产融资的风险。
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